Con el mercado de la vivienda en alquiler en ebullición, los choques entre casero e inquilino van en aumento. Uno de los principales conflictos gira en torno a la devolución de la fianza. Y es que algunos arrendadores alegan motivos de todo tipo para quedársela. Ante esta situación, los arrendatarios que han cumplido sus obligaciones se sienten indefensos. ¿Dónde y cómo deben denunciarlo?

Éste es el problema al que se enfrentan Eva y Raquel, dos estudiantes a las que la casera no les ha devuelto toda la fianza. Al firmar el contrato, entregaron un doble depósito por 1.060 euros (530 por el mobiliario y 530 para asegurar la renta) que, según la propietaria, fue llevado al Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima).

Las inquilinas avisaron con varios meses de antelación de su salida del piso en el mes de julio. Cumplieron así la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que dice que hay que informar 30 días antes. El 31 de julio se despidieron correctamente, incluso la casera lo lamentó, asegurando estar contenta de cómo habían cuidado la casa. "Nos dijo que tenía cita en el Ivima y que disponía de un mes para darnos la fianza", dice Eva. "Nunca tuvimos ningún problema", puntualiza Raquel.
 

En septiembre las ya ex inquilinas contactaron con la arrendadora para pedirle la fianza. La respuesta fue que les haría el reintegro tras descontar las últimas facturas. Sin embargo, la sorpresa llegó cuando sólo les devolvió algo más de 300 euros. Eva y Raquel le reclamaron la fianza íntegra y la casera esgrimió que se había quedado con una parte porque había tenido que cambiar el suelo del piso, pintarlo, retirar un lavavajillas y un armario, contratar a una persona para limpiarlo y sustituir bombillas.

"Durante los dos años que vivimos en el piso tuvimos algunos problemas de mantenimiento, como humedades y mal funcionamiento del baño. Todos fueron puestos en conocimiento de la propietaria, que nunca acabó de solucionarlos. Sólo puso parches", afirma Eva. "Desde el primer día, el suelo estaba mal porque no dejaron juntas de dilatación y en invierno, con la calefacción, se hinchaba la tarima", señalan.

"Para justificar los gastos sólo nos ha enviado el tikect de unas bombillas y una factura de reparación del suelo de agosto de 2015, cuando aún vivíamos allí". "En esa fecha, no se hizo nada", denuncian las afectadas, que tampoco han recibido fotos de los supuestos arreglos ni de los objetos retirados.

"En estos casos, el propietario debe acreditar que existen defectos imputables a la fianza para no devolverla", explican las abogadas Itzíar Echeandía y Rosa Alevito, especializadas en conflictos inmobiliarios. "De no ser así, si no se procede a dicha devolución en 30 días, la misma comienza a devengar intereses a favor del arrendatario", especifican. "Si no se alcanza ningún acuerdo entre las partes, la cuestión debe resolverse ante los juzgados de lo civil", indican.

Según el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es el arrendador quien tiene la carga de la prueba tanto respecto de la existencia de los daños como de la responsabilidad del arrendatario de los mismos. "Por lo tanto, si no se devuelve una fianza sin razón se incumple el contrato de arrendamiento y la ley y puede presentarse una demanda en el juzgado de primera instancia del lugar en que se ubica el inmueble", indican las abogadas.

Esta demanda tiene que tramitarse, en un principio, como juicio ordinario (con abogado y procurador). "Sin embargo, muchos juzgados admiten que se considere una mera reclamación de cantidad posterior a la finalización del arriendo, que puede canalizarse por los trámites del juicio verbal", aseguran las expertas jurídicas. "Esto significa que, si la cuantía no supera los 2.000 euros, pueda interponerse sin abogado ni procurador", aclaran.

Cabe recordar que los juzgados y tribunales están exigiendo para la reclamación que el daño o deterioro de la vivienda no se deba al uso normal de la misma, sino a causas imputables al inquilino, por lo que la depreciación del inmueble por la acción del tiempo no repercute en los arrendatarios, sino que el mantenimiento debe ser obligación del propietario. La LAU dispone que éste está obligado a realizar los arreglos necesarios, sin elevar la renta, para conservar la casa "en condiciones de habitabilidad".

Sobre la posibilidad de que el inquilino no entregue las llaves al casero hasta que éste no le devuelva la fianza, Echeandía y Alevito recuerdan que el segundo dispone por ley de un mes para reintegrar el depósito. "El arrendador debe devolver la fianza una vez haya comprobado que no existen desperfectos imputables al arrendatario (no nos referimos a señales del uso normal de la vivienda, claro). Lo normal es hacerlo lo antes posible, pero dentro del plazo de un mes", inciden.

Durante este periodo, las abogadas señalan que el propietario podrá verificar que no hay recibos de consumos sin pagar. No obstante, "también es posible que el arrendatario acredite que está al corriente de pago de todo y que ambas partes inspeccionen la vivienda en el mismo día de la entrega de llaves o poco después, liquidando en ese momento la fianza (si procede)", especifican Echeandía y Alevito. "Lo que tarde el Ivima en devolver la fianza al arrendador no es un problema del arrendatario", recuerdan estas abogadas.

http://www.elmundo.es/economia/2016/11/18/582dfc8622601d962a8b467a.html

El mes de octubre pasado se conocían los 83 municipios españoles seleccionados, en primera convocatoria, para implementar Estrategias de Desarrollo Urbano Sostenible e Integrado. Van a ser cofinanciados con 730 millones de euros por medio del Programa Operativo Feder de Crecimiento Sostenible 2014-2020. En el caso de España, se ha creado un Eje Urbano que tiene una dotación total de 1.013 millones de euros, importe que se agotará en una segunda convocatoria. Supone el triple de ayuda que la iniciativa Urbana, del período precedente 2007-2013.

Nuestro país se ha beneficiado ampliamente del conocido Fondo Europeo de Desarrollo Regional (Feder). Son subvenciones a fondo perdido con el objetivo de fortalecer la cohesión económica y social en la Unión Europea (UE), corrigiendo los desequilibrios entre sus regiones.

Desarrollo Urbano Sostenible e Integrado
Para la UE las ciudades constituyen un pilar básico de sus políticas. Es lógico, pues el 70% de su población vive en zonas urbanas, generando más de dos tercios del PIB. Dichos núcleos funcionan como motores de la economía, proporcionan trabajo y servicios, siendo catalizadores de la creatividad e innovación. Pero, en el lado negativo, nos encontramos con concentración de desempleo, desigualdad, pobreza, deterioro medioambiental y una progresiva reducción de la calidad de vida.

Los diferentes retos -económicos, medioambientales, climáticos, sociales y demográficos- a los que se enfrentan las ciudades están interrelacionados, por lo que las estrategias a adoptar deben contar con un enfoque integrado. Y el desarrollo urbano debe ser sostenible, persiguiendo una mayor calidad de vida, un uso eficiente de los recursos, la cohesión social e inclusión de los menos favorecidos.

El proceso
Después de una intensa labor de negociación, España consigue rebajar el límite inicial de 50.000 habitantes por entidad poblacional para optar a las ayudas. Se establece en 20.000. Incluso se permitió agrupar municipios de menor tamaño que constituyesen un área urbana funcional.

Este proceso ha obligado a elaborar cuantiosas Estrategias de Desarrollo Urbano Sostenible e Integrado (Dusi). Un importante trabajo, pues ha sido un sistema competitivo. Se presentaron un total de 269 proyectos y fueron admitidos para su valoración 241. Y aunque han sido seleccionados en este primer momento 83 municipios, cabe destacar la importancia de contar con una Dusi, el trabajo nunca cae en saco roto. De esta manera, el 100% de los municipios de más de 50.000 habitantes tiene una. Si nos referimos a localidades de entre 20.000 y 50.000 habitantes, ascienden a la mitad los que aportan una Estrategia.

http://www.elmundo.es/blogs/elmundo/entorno-habitable/2016/11/15/el-urbanismo-sostenible-una-oportunidad.html

Según el Banco de España, el sector residencial alcanza de media este rendimiento por dos vías: el alquiler (4,4%) y su revalorizacion (3,9%)La rentabilidad en Madrid alcanza el 8,08% anual, con los pisos de menos de 70 metros cuadrados y el distrito de Villaverde como puntas de lanza

Exactamente, según el Banco de España (BE), la rentabilidad en el sector inmobiliario residencial asciende hasta el 8,3%. Este porcentaje resulta de la suma de la explotación de la vivienda a través del alquiler (4,4%) y de su revalorización (3,9%). Otras inversiones alternativas como el bono a 10 años o los depósitos bancarios apenas dan un 1,2% y un 0,3%, respectivamente. Peor comportamiento todavía describe la Bolsa (Ibex 35): -24,2%.

Esta situación privilegiada de la vivienda como gran activo de inversión se da por los precios de venta al alza y un mercado del alquiler en crecimiento. Según los expertos inmobiliarios y economistas, estos dos parámetros dan fe además de un mercado residencial normalizado y equilibrado con un doble reflejo. Primero: el inversor en vivienda ya no compra un piso para obtener rentabilidad en el corto plazo con su venta (dicho en palabras gruesas, ya no especula), sino que su objetivo pasa por arrendarlo y recibir una renta periódica. Y segundo: el alquiler se ha despojado de sus prejuicios históricos, lo que ha provocado que más de un 20% del parque residencial español está sujeto ya a este régimen.

Como no podía ser de otra forma, ante este boyante panorama de la vivienda, tanto los inversores profesionales como los particulares han visto en el patrimonio inmobiliario residencial la mejor cesta para poner sus fondos y ahorros. Incluso hipotecándose, toda vez que puede accederse a préstamos de bajo coste, por un tipo de interés fijo, del 2% o menos -un nivel muy inferior a la rentabilidad del 8,3%-. "Los bancos vuelven a conceder hipotecas, por lo que la inversión en vivienda no se ha limitado a fondos nacionales o internacionales, sino que también puede realizarla el pequeño y mediano inversor", comenta Elisenda Picart, experta del comparador de productos financieros HelpMycash.com.

"Sin duda, la vivienda es una de las mejores inversiones del momento. Tiene menos riesgos que los mercados bursátiles y rentabilidades más altas que los productos de ahorro tradicionales", admite Picart, quien recuerda que la crisis ha dejado el precio de los inmuebles a un nivel muy bajo y un coste de financiación mucho más asequible. Grupo Tecnocasa pone números a esta tendencia: un 26,5% de las compraventas que intermedió en el primer semestre del año se realizaron como inversión y la mayoría (78,5%) se pagó al contado.

Inversiones alternativas
Además de la tradicional compra de un piso para su posterior alquiler, hay otras vías alternativas de inversión para el particular. Picart cita el crowdfunding para sacar aún mayor jugo a una vivienda y pone de ejemplo la plataforma Housers, con rentabilidades de hasta el 15%. "Esta forma de inversión lleva años triunfando en países como EEUU y ha llegado a España. Se trata de proyectos en los que los inversores adquieren participaciones de inmuebles y reciben una rentabilidad proporcional por el alquiler y futura venta. Una de las grandes ventajas de esta fórmula es la cantidad mínima a invertir, desde 50 euros, por lo que es más accesible que las tradicionales", dice.

Otro método alternativo de inversión es el que abandera Inveriplus, empresa que transforma activos tóxicos en líquidos y con unas 5.500 casas en gestión. Esta firma, como explica su director ejecutivo, Óscar Bellette, sanea carteras de pisos de promotoras que no han podido venderse. "Inveriplus adquiere estos pisos, promociones completas o el producto que queda, tras llegar a un acuerdo, con una quita, con los bancos acreedores y los explota en arrendamiento", comenta.

[La nueva vida de la Torre Ámbar]

"La rentabilidad en alquiler que dan estos inmuebles depende de la zona, pero de media supera el 4,8% neto", especifica Bellette, al tiempo que indica que el alquiler medio está en torno a 520 euros mensuales y el periodo de estancia es cercano a tres años. "Además", remarca, "se trata de un beneficio asegurado ya que los contratos tienen un seguro de impago". Esta empresa también obtiene un beneficio por la venta de paquetes de viviendas, principalmente, a sus fondos de inversión o a externos, aunque siga manteniendo la gestión de estos activos.

Por otra parte, un inversor de a pie también puede entrar en el negocio de Inveriplus de dos modos. Por un lado, esta empresa tiene un proyecto piloto con un planteamiento de desinversión a cinco años a través del que comercializa pisos (ha vendido 18 viviendas a 18 particulares hasta ahora) con un descuento sobre el valor de tasación y que da un interés por tres vías: la rebaja sobre el valor de tasación, la rentabilidad por alquiler y la plusvalía por posible venta. "Estimamos la rentabilidad total en un 7,5%", cifra Bellette.

La segunda forma de invertir para un particular en Inveriplus es a través de la cesión de derechos de alquiler. Inveriplus, al igual que hacen los bancos con la titulación de hipotecas, vende a un tercero los derechos de un piso arrendado con su seguro de impago por un periodo y sigue haciéndose cargo de la gestión. "El inversor adquiere estos derechos por una cantidad inferior a las rentas mensuales que acabará cobrando. Hablamos de un interés fijo del 5%. Por ejemplo, si se compran los derechos por un año de una casa con una renta mensual de 500 euros puede abonar unos 5.700 y finalmente percibirá 6.000 (500 euros por 12 meses", detalla Bellette, que no conoce otra empresa que ofrezca este tipo de inversión.

En este punto de inversiones alternativas, hay que hacer referencia a las Socimis, un atractivo vehículo de inversión focalizado en el alquiler de todo tipo de inmuebles. A través de estas sociedades, con un tratamiento fiscal muy favorable, los inversores cualificados han comenzado a apostar firmemente por el arrendamiento de casas tras unos primeros años en los que estas cotizadas se centraron en hoteles y oficinas. Eso sí, de momento, no están al alcance del inversor particular.

Riesgos
Pensando en este perfil, Picart avisa de los riesgos de comprar para alquilar: "Primero, hay que tener claro que se trata de inversiones en las que se manejan grandes cantidades dinero. Además, si se pide una hipoteca, uno se ata al banco durante muchos años. Finalmente, se debe ser consciente de que pasará un largo tiempo hasta que se recupere la inversión inicial, por lo que los beneficios no son inminentes".

Por todo ello, la profesional de HelpMyCash.com aconseja a los inversores en vivienda que no se endeuden por encima de sus posibilidades aunque el banco lo permita con tipos de interés mínimos. Para quienes decidan dar el paso, Picart identifica los activos que aseguran el éxito: "Los inmuebles en zonas en auge". "En esos emplazamientos", explica, "es muy probable que el precio del metro cuadrado aumente, por lo que si en un futuro se vende el inmueble se saldría ganando". "Además", prosigue, "en esas zonas también habrá facilidades para encontrar inquilinos y poder sacar partido rápidamente a la inversión".

En este sentido, la ubicaciones más interesantes para el inversor se son las grandes capitales de provincia, con Madrid y Barcelona a la cabeza. Y dentro de estas ciudades, no hay que olvidar la heterogeneidad del mercado, por lo que hay un producto y unos barrios mucho más rentables que otros. Urban Data Anlytics (uDA), firma especializada en el análisis de datos del mercado de la vivienda, ha diseccionado el mapa de la capital, identificando las mejores áreas de inversión.

Mejores zonas y tipologías
Esta empresa informa de que el distrito de Villaverde es el más rentable para los inversores. Hasta un 11,75% da de beneficio un piso en este enclave del sur de la capital: 7% vía alquiler y otro 4,75% por la revalorización. En el lado opuesto, uDA sitúa a Vicálvaro (3,37%) y Hortaleza (3,91%). La rentabilidad media de una vivienda en Madrid asciende al 8,08% (5,84% por el alquiler y 2,24% por el encarecimiento de las casas), con nueve distritos en dos dígitos.

Haciendo un análisis desagregado, Carlos Olmos, director de uDA, destaca que la mayor rentabilidad del alquiler en el sur y sureste, con Puente de Vallecas (7,53%) al frente. ¿La causa? Se cumple la máxima de toda inversión: a mayor riesgo, mayor rentabilidad. "Son zonas muy rentables, pero con mucho riesgo", avisa. Puntualiza que el plazo de venta en estas áreas es mucho mayor que en el centro y la plusvalía por revalorización aún es negativa o nula en la mayoría.

De este modo, en los barrios céntricos (los más cotizados), la rentabilidad describe el comportamiento opuesto: menor atractivo inversor vía alquiler y mayor vía revalorización. "Los mayores aumentos de precio corresponden a Retiro, Chamberí y Chamartín, que coinciden (junto con Salamanca) con los distritos con menor rentabilidad en alquiler", expone Olmos. No obstante, estas ubicaciones compensan el menor rendimiento del arrendamiento por el encarecimiento anual de las propiedades, por encima del 5%.

"Cabe reseñar", añade Olmos, "el caso de Villaverde que, manteniendo una rentabilidad bruta en alquiler alta, también tiene un aumento del precio unitario anual elevado". "Observando en detalle los datos, este incremento está muy polarizado en zonas concretas del distrito y tipologías determinadas", especifica. Detrás de esta afirmación estaría, por ejemplo, el nuevo ámbito urbanístico Parque Central de Ingenieros, en pleno desarrollo.

Respecto a la tipología y superficie, otro parámetro a contemplar al estudiar la rentabilidad del alquiler, Olmos confirma otra máxima: "Las viviendas de menor tamaño siguen siendo, con diferencia, las más rentables". En concreto, según uDA, las casas de menos de 70 metros cuadrados ofrecen una rentabilidad media del 6,2%, mientras que las de más de 250 metros dan un 3,5%. Este porcentaje se reduce a medida que sube la superficie: entre 70 y 100 metros, 5,2%; de 100 a 140, 4,4%; de 140 a 180, 4%; y de 180 a 250, 3,7%.

http://www.elmundo.es/economia/2016/10/28/581219d3ca47418f0b8b4582.html

Vender una casa es una de las mayores transacciones financieras que se realizarán en el transcurso de la vida de las personas. Para evitar que el proceso se convierta en una aventura frustrante y costosa, Century21 España aconseja cuáles son los pasos necesarios para conseguir vender con éxito una vivienda.

Bajo el hashtag #portucasa, la marca inmobiliaria engloba una serie de buenas prácticas que aseguran a cualquier persona vender su casa al mejor precio y en un corto periodo de tiempo.

1- El precio justo: Suele ser uno de los factores determinantes para realizar cualquier venta. Generalmente los compradores establecen una comparación entre lo que demanda el vendedor y la oferta que existe en la zona.

"Nuestra primera labor es la de realizar un Análisis Comparativo de Mercado -ACM- en el que, entre otros muchos factores, tenemos en cuenta las características del inmueble en cuestión y el plazo en el que se desea vender. De esta manera conseguimos establecer un valor preciso que a su vez resulte competitivo" explica Ricardo Sousa, CEO de Century 21 para España y Portugal.

2- Mostrar el potencial de la casa: Se trata de la clave que puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso. Despejar la entrada para aportar sensación de amplitud, abrir las ventanas diariamente para asegurar un ambiente fresco, utilizar colores claros y neutros en las paredes o poner un jarrón con flores en un cuarto de baño limpio resultan de gran utilidad a la hora de recibir posibles compradores.

3- Maximizar su presencia: Una práctica imprescindible a la hora de encontrar el mejor comprador para cada casa que requiere muchas más cosas que colocar un cartel de venta. "En la práctica, el 82% de las ventas en el mercado inmobiliario se realizan a través de la relación del asesor inmobiliario con su cartera de clientes, recomendaciones, amigos o familiares. En muchas ocasiones disponer de un profesional capaz de asesorar y seleccionar posible compradores con un interés real permite agilizar el proceso de compra-venta" afirma Sousa.

4- Compradores con verdadero potencial: A la hora de vender una vivienda se recibe un elevado número de interesados, pero ¿cuántos de ellos están realmente dispuestos a comprar? Contar con la ayuda de un experto asegura una preselección de compradores realmente motivados y con recursos para poder llevarla a cabo.

5- Evitar posibles situaciones incómodas: Y es que los compradores suelen sentirse más proclives a expresar sus opiniones ante personas neutrales, convirtiendo a la figura del intermediador inmobiliario en alguien accesible y con un criterio más objetivo que el propietario.

6- Con buena letra: A la hora de relizar contratos de compra-venta, no hay duda de que lo mejor es dejarse asesorar por alguien que tenga en cuenta todos los detalles para asegurar que el contrato está correctamente redactado.

7- ¿Qué hay alrededor? Los compradores suelen tener este aspecto muy en cuenta ya que el hecho de que existan colegios, comercios y transportes hará que su día a día sea más fácil. Respecto a este tema Ricardo Sousa es muy claro, "Es necesario que como expertos realicemos una labor previa de estudio que permita aportar toda la información que los posibles compradores puedan pedir durante su visita".

8- Confianza entre el comprador y el vendedor: La figura del asesor resulta ser la piedra angular a la hora de abrir la puerta a extraños. ya que permite que tanto el vendedor como el comprador puedan relajarse mientras que el asesor asume el rol de negociador.

9- Negociar para conseguir las mejores condiciones: "La ideas a la hora de realizar la compraventa entre vendedor y comprador pueden ser totalmente opuestas. El experto inmobiliario es capaz de acercar posturas que defienda los intereses de ambas partes y que consiga un acuerdo satisfactorio " comenta Sousa.

10- Dejarse aconsejar por profesionales: "Nos hemos convertido en la mayor red inmobiliaria del mundo gracias a los conocimientos y a la profesionalización que hemos implantado. Con nuestra llegada a España hemos conseguido acelerar los procesos de venta de casas gracias a el uso de modernas herramientas de marketing y a una red de profesionales en constante formación" concluye el CEO de Century 21 para España y Portugal.

http://www.elmundo.es/economia/2016/11/07/58207760268e3e63068b4813.html

La empresa municipal Vimcorsa ha evitado 61 desahucios mediante las ayudas al alquiler repartidas este año. Así lo ha expresado la presidenta de Vimcorsa, Alba Doblas, durante el balance de las subvenciones, tanto al alquiler como a la rehabilitación, concedidas desde este verano, que es cuando se puso en marcha el programa de emergencia habitacional.

En total, y según ha indicado Alba Doblas, la empresa ha recibido 401 solicitudes de ayuda, de las que 357 han sido para arrendamientos y 44 para reformas. Dentro de las 357 peticiones de subvención para el alquiler, hasta ahora han sido admitidas 101, de las que 61 han servido para que las familias afectadas puedan seguir abonando la renta mensual y no ser desahuciadas. Las 40 restantes han sido para arrendamientos nuevos. Además, hay 115 peticiones pendientes de documentación, 121 que están a la espera de pasar por la comisión que se ha creado para dar estas ayudas, y solo 20 han sido denegadas.

En cuanto a las 44 solicitudes de rehabilitación presentadas, 33 han sido admitidas y 11 denegadas.

A través de estos datos, la presidenta de Vimcorsa ha dado a conocer el perfil del demandante de ayudas. En este sentido, asegura que el 77% de los solicitantes son mujeres mientras que un 23% son hombres, lo que significa que "la pobreza tiene rostro de mujer". Además, el 60% pertenecen a familias monoparentales, dentro de las que el 83% son monoparentales de mujeres con cargas familiares y, en cambio un 17% corresponden a hombres mayores solos o separados. Doblas indica que hasta ahora se ha ejecutado el 70% del dinero previsto para estas ayudas. De ellas, Alba Doblas ha destacado que son "singularizadas, ya que parten del estado de necesidad de cada familia"; "inmediatas", ya que desde su tramitación hasta su entrega pasa "un máximo de un mes", por lo que se ha dado "respuesta adecuada a la emergencia habitacional", cambiando "radicalmente respecto al modelo anterior".

http://www.diariocordoba.com/noticias/cordobalocal/vimcorsa-evita-61-desahucios-ayudas-alquiler_1095543.html

http://www.elmundo.es/elmundo/encuentros/vivienda/2016/11/02/itziar-echeandia-y-rosa-alevito/index.html

2 de noviembre de 2016, respondió en directo:Itzíar Echeandía y Rosa Alevito
El art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que dicha ley será de aplicación también a aquellas comunidades que reúnan los requisitos del art. 396 del Código Civil y no hubieran otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

1. Si un día festivo o fin de semana,viene un tecnico de telefonía o de cualquier otro ramo para resolver una avería, el presidente puede negarse a permitirle el acceso al cuarto de contadores cerrado con llave, que él guarda, por el hecho de ser festivo o fin de semana.Gracias.
Vivienda
Creemos que no. La persona que se encargue de la custodia del acceso al cuarto de contadores deberá poner los medios necesarios para que, en caso de avería o intervención urgente, los operarios puedan tener acceso al mismo incluyendo días festivos o en horario nocturno llegado el caso.
2. Hola! el próximo mes de diciembre finaliza mi contrato de alquiler (tenía una duración de 6 años). Ahora el propietario quiere firmar uno nuevo, lo que implicaría el fin de la desgravación fiscal estatal... He propuesto una prórroga tácita pero no quieren aceptarlo. ¿Tengo algún modo de 'presionar' o tengo que admitir su decisión?
Vivienda
Si su arrendador le notifica con un mes de antelación a la fecha de finalización su voluntad de no renovar el contrato, el mismo quedará resuelto sin que usted pueda hacer otra cosa que, caso de que le interese, concertar un nuevo arrendamiento.
Ciertamente, esta opción tiene poco sentido e interés para usted si ambos están conformes en continuar con la relación arrendaticia. Quizá pueda usted proponerle prorrogar el contrato haciendo sobre el mismo las modificaciones que el arrendador tenga interés en introducir si es que ése es el motivo que le lleva a querer hacer un contrato nuevo.
Si no resuelve el contrato, el mismo podrá prorrogarse por años hasta tres años más.
3. Se constituyó una comunidad de propietarios de un parking del cual formo parte,llevandose a cabo una junta a la cual no fuí convocado, - por supuesto,estando al corriente de pago hasta ese momento -, el cual se realizaba con periodicidad anual. Entiendo que es una actuación del todo irregular, mas aún tratandose de una constitución de la junta, cual debe de ser mi reclamación a la presidencia, ante estos hechos ? Posteriormente a la misma, me pasan las cuotas de gastos, que resultan incrementados en tres veces los que se pagaban previamente a la constitución de dicha junta y nueva administración. He decidido no realizar el pago de los mismos, sin antes haber recibido una explicación por no haber sido convocado a dicha junta constitutiva, y a que se debe un incremento tan significativo, sin obtener respuesta alguna de su parte.. Agradeciendole de antemano, reciba un cordial saludo
Vivienda
Aunque no concreta su consulta, del relato fáctico sí que surgen varias cuestiones que debemos comentar. La esencial es que, por irregular que sea el proceder de la comunidad, si usted no impugna judicialmente el acta de la junta e insta en el procedimiento judicial lo que corresponda, deberá hacer frente a los pagos comunitarios, que son exigibles. Por tanto, recabe la información que precise, analice los presupuestos aprobados y verifique la reclamación, pero no desatienda los pagos si no va a demandar. Solicite analizar la documentación contable por escrito.
4. Buenos días, mis vecinos pretenden revisar el consumo de luz de la comunidad desde que habito porque dicen que gasto mucha al residir en el piso siete personas, quería saber si puedo entender esta actitud esto como una forma de presión que tenga calificación jurídica en caso de continuar en el tiempo con la torpeza por su parte de expresarlo en actavya que insisten en revisar ese consumo pretendiendo una relación causa efecto que entiendo difícil de demostrar. Muchas gracias de antemano
Vivienda
La luz en las zonas comunes constituye un servicio comunitario al que todos los propietarios tienen derecho y al que contribuyen en atención a sus respectivas cuotas comunitarias -o en la forma que tengan establecida estatutariamente-. El hecho de que en unas viviendas haya más miembros que en otras no debe ser causa para que se puedan adoptar válidamente acuerdos por los que se pretenda una redistribución del gasto con base en otros criterios.
5. Hola: La vecina del segundo piso riega las plantas, echando un montón de agua en mi terraza sita debajo de la suya y también "riega" la calle, cuyo local alquilado, también es de mi propiedad. Es tanta el agua que echa que me ha levantado todo el techo de la terraza y oxidado un hierro que la sustenta, con el consiguiente peligro para la finca. Se lo he dicho muchas veces tanto yo como la administradora por escrito. No puedo poner un toldo por ese motivo. ¿Qué puedo hacer?. ¿Cómo puedo exigir la reparación de dicha terraza a la Comunidad, para que ésta se involucre? ¿Se puede denunciar en el Ayuntamiento?. Muchas gracias. Un saludo
Vivienda
El primer paso lógico es acudir a la Comunidad de Propietarios a fin de que el asunto sea tratado en Junta y que la vecina sea requerida formalmente a través del presidente para que deje de regar de forma tan inadecuada. Si esta opción no da resultado, creemos que lo mejor será instar demanda judicial. Para ello necesitará estar bien seguro de que la causa de los daños está en esta práctica inadecuada y no, por ejemplo, en una obstrucción del desagüe de la terraza superior que provoca el embolsamiento del agua de riego; desagüe que podría ser un elemento común y por tanto responsabilidad de la Comunidad. Cerciorese de la causa antes de iniciar acciones contratando los servicios de un técnico que emita informe al respecto..
6. Buenos días. Queremos comprar una vivienda con protección pública de precio limitado en Madrid . Al parecer para acceder a una de esas viviendas no tienes que tener ninguna en propiedad. Mi mujer tiene el 25% de una herencia que por problemas legales no aparece como tal y aparece como venta. ¿Cuales son nuestras opciones? Estaríamos más que encantados de donar o vender esa participación pero las herencias son más que un regalo envenenado.
Vivienda
Su mujer podrá optar a la vivienda protegida solo si su derecho sobre la vivienda que tiene en pro indiviso no es superior al 50% (esto lo cumple) y lo ha adquirido por título de herencia. Será preciso, pues, corregir esa irregularidad a la que se refiere o acreditar que es un error para poder acceder a una VP.
7. BUENOS DIAS¿,PUEDE UN MOROSO DE UNA COMUNIDAD IR PAGANDO A TROZOS PARTE DE LO QUE DEBE PARA EVITAR QUE SE LE DENUNCIE POR MOROSO? GRACIAS
Vivienda
Sí, claro que puede. Es fácil que la Comunidad le exija suscribir un acuerdo de reconocimiento de deuda y pago aplazado (o algo similar) para que ambas partes tengan claros los términos del acuerdo. De este modo, en tanto que vaya cumplimiento los compromisos adquiridos, podrá asegurarse de que la Comunidad no insta demanda en reclamación de la deuda. En todo caso, solo es posible si la Comunidad está de acuerdo ya que no tiene ninguna obligación de permitir el aplazamiento.
8. Hola, Buenas Tardes: Soy huérfano. La titularidad de la casa está a nombre de mi madre, la cual no testó. Los otros herederos están dispuestos a firmar ante notario, cederme la ocasión de cambiar la titularidad de la finca a mi nombre. Querría saber si el Impuesto de sucesiones y donaciones en la Comunidad Autónoma de Canarias, sigue teniendo la exención del 99%, y, que pasos seguir para realizar el cambio de titularidad. Muchas Gracias. Javier. (Gran Canaria).
Vivienda
Aunque en estos momentos (desde la Ley 11/2015) esté en vigor la bonificación del 99,9% del Impuesto de Sucesiones y Donaciones para todas aquellas personas recogidas en los llamados grupos I y II (descendientes y adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes); a su caso concreto le será de aplicación lo que estuviera en vigor en la fecha de fallecimiento de su madre, que es el hecho imponible del impuesto de sucesiones. El impuesto se devenga con independencia de que se haya aceptado y partido formalmente la herencia; es decir, no depende de que hayan otorgado la escritura. por lo tanto, le recomendamos que haga la consulta en un abogado de su confianza con este dato, que es trascendental.
9. ¿Qué problemas legales o hipotecarios puedo encontrarme al adquirir un piso antiguo de segunda mano que, según el catastro, está pendiente de hacerse división horizontal? Dice "Parcela construida sin división horizontal".
Vivienda
El hecho de que no se haya verificado la división horizontal de la finca no constituye en sí mismo ningún problema. De hecho, el art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal indica que será de aplicación también a aquellas comunidades que reúnan los requisitos del art. 396 del Código Civil y no hubieran otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Este sería su caso.
10. repartir una casa entre partes iguales entre 4 hermanos,pasoa a seguir
Vivienda
Si se refiere a si puede dar una casa a cuatro hermanos por partes iguales, la respuesta es sí; basta con hacer la donación en un notario con concurrencia de todas las partes cuidando de que no vayan a vulnerarse los derechos sucesorios de otros hermanos si es que hay más. Si se refiere a dividir materialmente la casa, ello exige que la misma sea física y jurídicamente divisible, se solicite licencia, se haga un proyecto, etc.
11. Tengo 4 hijos mayores de edad. En este mes de Noviembre voy a adquirir una vivienda para darla en propiedad, mediante donación o en mejora testamentaria, a la hija menor que tiene una ligera minusvalía mental (esa minusvalía no la incapacita legalmente para cualquier acto jurídico) Los 3 hijos restantes están de acuerdo con la donación o mejora. Con este planteamiento, quería hacerles dos consultas. La primera sería saber qué es más favorable fiscalmente, la donación o la mejora en testamento. Y la segunda consulta es si -antes de donar o transmitir a mi hija mediante testamento la citada vivienda- puedo poner la condición de que ella no puede enajenarla sin el consentimiento de los hermanos que le supervivan. Mi comunidad autónoma es Andalucía. Muchas gracias por su atención. Saludos cordiales.
Vivienda
La cuestión que plantea es muy delicada porque exige prever problemas futuros relacionados, por ejemplo, con el pago e las legítimas del resto de sus hijos si usted no tuviera más bienes o si no fueran suficientes para atender a las legítimas.
Si lo que pretende, como es comprensible, es proteger a esa hija, se nos antoja conveniente que deje establecidas disposiciones sobre futura tutela y no solo sobre administración o disposición de bienes procedentes de su herencia. Le recomendamos que haga la consulta en un notario o abogado de su confianza.
mperezllo
12. ¿Es posible alquilar una vivienda sin que firmen todos los herederos?. La vivienda sigue en registro a nombre del padre, incapacitado judicialmente y con entidad tutelar que también firma (50% de la vivienda) el otro 50%, 5 herederos a 2 de lso cuales ni les comunican que se va a alquilar la vivienda. Gracias
Vivienda
Tratándose de un proindiviso, a falta de acuerdo entre los propietarios, las decisiones relativas a la administración y mejor disfrute de la cosa común se adoptan por el régimen de mayorías. Así, el alquiler de la vivienda en beneficio de la comunidad es válido si así lo ha acordado la mayoría. Eso sí, los beneficios obtenidos habrán de distribuirse entre los partícipes en atención a sus cuotas de propiedad y de igual modo habrán de contribuir a los gastos.
13. Hola mi pregunta es la siguiente : en una casa de 10 vecinos hay un contador general de agua y 10 contadores individuales a la puerta de cada domicilio , se cobra por contador individual propiedad de cada vecino, dicen los arrendatarios que al ser un contador general de la compañía ellos no tienen que pagar agua.
Vivienda
El agua comunitaria la paga el propietario, que a su vez repercute a sus inquilinos ese coste, ya que son los que consumen dicho agua (medida por el contador individual del piso que ocupan). Por tanto, no tienen razón.
14. Puede un hijo hacer una donación de un piso al su padre? El padre tiene ya un piso como vivienda habitual. Qué impuestos le corresponderán a la transacción? Muchas gracias
Vivienda
Sí que puede. El impuesto de donaciones es de los que gestionan las comunidades autónomas, lo que determina que en unas haya bonificaciones que lo hacen irrisorio, mientras que en otras es un impuesto carísimo (está en marcha una armonización). Además de contemplar el impuesto de donaciones, el donante tendrá una ganancia o pérdida patrimonial en renta, según el momento y valor de adquisición de ese piso.
15. Hola, quisiera preguntarles unas dudas al respecto, tenemos un administrador que no nos pasa una liquidación de gastos anual, ni realiza un presupuesto anual para el año siguiente, el dice que con enviar las liquidaciones ya tiene suficiente, pero en muchas ocasiones estas liquidacion observamos que estan amañadas, puesto que gastos de telefono del ascensor, los acumula y se pasan en liquidaciones posteriores con seis meses de cargos, con lo cual lo que hace es vaciar la caja. Existe alguna posibilidad de pedir que elabore un estadillo anual de gasto con lo que se ha pagado en todo el año.
Vivienda
El art. 20 de la LPH establece que el administrador está obligado a -entre otras cosas- "Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos". Por su parte, el art.16 dice que la Junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos.
16. Buenos días tengo una duda y me gustaría mucho si me podrían ayudar a aclararla, soy heredero de un piso junto a otras personas y el piso esta valorado por el catastro en 108.000€ y hay herederos que se lo quieren quitar de encima cuando antes y ponerlo a la venta por 72.000€ ¿eso se puede hacer? yo les he dicho que no que por debajo de lo que nos dice hacienda no se puede vender que luego nos reclamaría la parte que falta. muchas gracias.
Vivienda
Para vender han de firmar todos los propietarios, así que tendrán que estar todos de acuerdo en el precio de venta. Si no logran un acuerdo sobre las condiciones de la venta, cualquiera podrá instar la venta judicial, incluso en subasta y al mejor postor.
La venta se puede hacer por debajo del valor mínimo de referencia que dice hacienda (nada que ver con el valor catastral), lo que no se puede es -como bien dice usted- pagar menos impuesto del que corresponda al valor que presume hacienda; salvo que se pueda acreditar que el valor real del bien es aquél por el que han vendido, aunque sea inferior al valor de referencia. De todas formas el sujeto pasivo del impuesto de transmisiones (que es con ocasión del que se suscita todo esto) es el comprador.
17. La comunidad por mayoría decidió pintar los balcones de las viviendas, en las que algunos propietarios Tienen tres y otros dos ,con mayor superficie para pintar los propietarios de tres ,los presidenteshan decidido que todos paguemos lo mismo , es correcto ? Gracias siempre por ayudarnos
Vivienda
Los balcones, como parte integrante de la fachada, constituyen también un elemento común cuyo mantenimiento debe ser asumido por todos los propietarios en atención a sus respectivas cuotas de participación en los elementos comunes del edificio -o en la forma que se determine en los estatutos-, y ello con independencia de que se tenga o no balcón en todas las viviendas.
Jose Emilio Cerdan Lujan
18. Hola compre vivienda habitual en 2016 y quisiera saber si hay alguna desgravación. Ya se que de la hipoteca nada desde el 2013. Pero no se si desgravarse por gastos de notaría, registro o gestoría. Gracias.
Vivienda
La deducción eliminada era la de adquisición de vivienda, y no solo comprendía el precio de la primera vivienda (hipoteca o no), sino también estos otros gastos necesarios inherentes a la compra. En la actualidad no existe dicha deducción.
19. Buenás tardes, Quiero comprar una vivienda, que en la información de la misma, indica que tiene piscina. El problema es que vamos a hacer uso de la piscina de una fase anterior, los vecinos han denunciado a nuestro constructor para que no hagamos uso de dicha zona común. El constructor nos asegura que ellos perderán y que por supuesto podremos hacer uso de la piscina. ¿Cómo puedo hacer si la constructora pierde el juicio y finalmente no tengo acceso a la piscina?
Vivienda
Dado que ustedes ya saben que esta cuestión está pendiente de resolución judicial nunca podrán alegarla como incumplimiento de las condiciones de la compraventa si, llegado el momento, se ven privados del uso de la piscina. Nuestro consejo es que si para ustedes se trata de un requisito esencial lo hagan constar así en la propia escritura de compra y prevean también las consecuencias de tal contingencia (rebaja del precio, resolución de la compraventa...). Si el vendedor acepta sus condiciones tendrán algo a lo que agarrase si la resolución judicial resultara contraria a su derecho de uso y disfrute de esa piscina.

Encontrar un piso para alquilar en Málaga no es tarea fácil. Lo sabe bien Christian Sánchez, un joven almeriense matriculado en el grado de Estudios Ingleses en la UMA y que lleva semanas detrás de encontrar un alojamiento que se adapte a sus necesidades y posibilidades económicas. Los pisos «volaban de un día para otro», recuerda Luisa Carmona, estudiante de Medicina de Antequera que comparte piso con otras dos chicas. Y el resultado es que ahora, los alumnos que están llegando en esta última fase de matriculación, tienen «poco y muy caro» donde elegir, afirma Christian.

Las residencias privadas que hay en las cercanías del campus están todas llenas, incluso con lista de espera, y el precio de los alquileres en los alrededores no baja de los 700 euros.

El servicio de Bienestar Social e Igualdad de la Universidad de Málaga cuenta con diferentes programas de alojamiento para estudiantes, que se extiende también al personal docente, investigadores y de administración y servicios.

En cuanto al servicio de alojamiento en viviendas para compartir con otros estudiantes o bien para convivir con una familia, la UMA dispone de una bolsa de pisos de alquiler y de viviendas unifamiliares. Son cerca de dos mil viviendas distribuidas por toda la ciudad. Durante el curso pasado, este servicio gestionó alrededor de medio millar de peticiones de demanda de alojamiento, y también se atendieron 829 peticiones de información por correo electrónico. Los demandantes fueron en su mayor parte estudiantes, sobre todo procedentes de otras localidades españolas; en segundo lugar, los de movilidad Erasmus y también los que proceden de Iberoamérica.

Respecto a las preferencias de los estudiantes, suelen demandar más las viviendas situadas cerca de los campus, ya sea El Ejido o Teatinos, así como el centro histórico, informan desde el servicio de alojamiento. Sin embargo, los alumnos extranjeros «suelen preferir zonas más cercanas a la playa», aunque también les gusta mucho vivir en el centro. Otro aspecto curioso que ponen de manifiesto los responsables del servicio es que «cada vez son más demandadas las zonas con paradas cercanas al metro».

http://www.diariosur.es/universidad/201611/01/demanda-eleva-precio-alquiler-20161101190516.html